התחדשות עירונית היא שיקום של איזור עירוני באופן טבעי, ביוזמת המדינה או באמצעות הדיירים/יזמים פרטיים.
לרשות המקומית ולבעלי הדירות ישנו בדרך כלל אינטרס משותף בקידום פרויקטים של פינוי בינוי או תמ"א 38. האינטרס של הרשות המקומית הוא להגדיל את כמות האוכלוסיה בעיר ולמנוע מעבר של תושבים לפרברים שלה, ניצול מקסימלי של השטחים של העיר על ידי בניית בניינים רבי קומות, שמירה על השטחים הפתוחים והירוקים בתוך ומחוץ לערים ושיפור פני העיר על ידי בניית בנייני מגורים ומבני ציבור חדשים. האינטרס של התושבים הוא שבמתחמי ההתחדשות העירונית ניתנות זכויות בניה ייחודיות, דבר המעניק לתושבים הזדמנות פז לשיפור איכות חייהם והעלאת הערך של נכסי הנדל"ן שלהם.
קיימים מספר מסלולים משפטיים המאפשרים התחדשות עירונית:
- פינוי ובינוי – "מסלול רשויות".
- פינוי ובינוי – "מסלול מיסוי".
- חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה – תמ"א 38.
הכרזה על מתחם פינוי לשם בינוי היא בסמכותה של ממשלת ישראל על פי סעיף 33א לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, ויוזמות פינוי בינוי מוסדרות בחוק "בינוי ופינוי" של אזורי שיקום, התשכ"ה-1965 . בחוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו-2006 קיימת התייחסות לקשיים שגורמים דיירים בודדים בבתים משותפים המתנגדים להסכמי פינוי בינוי, למול רוב גורף של שאר דיירי הבניין. התנגדות כזו באה לעתים על רקע ניסיון לזכות בהסדר כלכלי עדיף על פני שאר הדיירים. החוק קובע כי דייר המסרב באופן בלתי סביר לעסקת פינוי בינוי, כנגד רוב מיוחס של דיירים המסכימים לעסקה, עלול לשאת, בהתקיים התנאים הקבועים בחוק, באחריות לנזקי שאר הדיירים כתוצאה מעיכוב העסקה.
השטחים המוכרזים כמתחמי פינוי בינוי הם בדרך כלל שכונות או אזורים דלילים או חלשים מבחינה סוציו-אקונומית. בשטחים המוכרזים כמתחמי פינוי בינוי ניתנות תוספות של זכויות בנייה והטבות מיסוי, כגון פטור מהיטל השבחה, והדבר משפר משמעותית את איכות חייהם של התושבים ומעלה את ערך נכסיהם.
להלן נפרט בקצרה על כל אחד מהמסלולים המשפטיים השונים:
מסלול רשויות
מסלול רשויות הוא מסלול שבו המדינה הכריזה על שטח או אזור מסוים כעל מתחם המיועד לפינוי בינוי תוקפו של צו ההכרזה הוא ל-6 שנים עם אופציה להארכת תוקפו של הצו ל-6 שנים נוספות.
בשלב השני, המדינה חותמת על הסכם בעניין עם הרשות המקומית ומעבירה לה את האחריות לקידומו של הפרויקט.
בשלב השלישי, על הרשות המקומית להכין תכנית להוספת זכויות בניה ולהגיש אותה לצורך קבלת אישור ממוסדות התכנון, ומשלימה את הרכיבים הציבוריים של התכנית, כגון: בניית תשתיות מתאימות, שטחים ציבוריים פתוחים ומוסדות ציבור כאשר המדינה מסייעת לרשות המקומית במימון עניינים אלה.
בשלב הרביעי, האחריות לקידום הפרויקט מול היזם עוברת לבעלי הדירות.
מסלול מיסוי
מסלול מיסוי הוא מסלול שבו הפרויקט מקודם על ידי הדיירים או על ידי יזם, ובמקרה כזה עליהם לפנות למדינה בבקשה שתכריז על המתחם כמיועד לפינוי בינוי. במידה והמדינה הכריזה על המתחם ככזה המיועד לפינוי בינוי, הדבר מעניק הטבות במס רכישה, במס שבח ובמע"מ בתשלום עבור שירותי הבניה. היזם משלם עבור כל ההוצאות הכרוכות בקידום התכנית ופועל לאישורה בוועדות התכנון. היזם מקבל מהמדינה ומהרשות המקומית מספר הטבות כגון זכויות בניה עודפות וזאת על מנת שהפרויקט יהיה רווחי עבורו. חלק מהדירות החדשות שנבנות נמסרות לדיירים המקוריים של הבניין או הבניינים הישנים ואת היתר היזם מוכר בשוק החופשי.
תמ"א 38
תמ"א 38 היא תוכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים (מבוצעת בעיקר בבתים משותפים) מפני רעידות אדמה.
התמריץ שניתן לבעלי הנכסים לבצע חיזוק למבנים שבבעלותם הוא באמצעות קיצור ההליכים הבירוקרטיים לקבלת היתר בניה והענקה של זכויות בניה מוגדלות כך שבעלי הדירות מקבלים דירה גדולה יותר על ידי הוספת חדר ממ"ד לדירה, חניה, לובי ומעלית, וכמובן, בניין חדש או לכל הפחות מחודש כפי שיוסבר להלן.
ישנם שני סוגי מסלולים:
- חיזוק מבנים – עבודות לחיזוק המבנה הקיים ובכלל זה חיזוק יסודותיו, חידוש המראה של הבניין, הגדלת הדירות הקיימות כאמור לעיל, ובניית קומות נוספות.
לדיירים ניתנת האפשרות להתאגד ולבצע את הפרויקט ללא קבלן ו/או יזם ולהתחלק ברווחים של מכירת הדירות החדשות, אך בשל העובדה שמדובר בפרויקט מורכב לביצוע, הדיירים מעדיפים בד"כ לפנות לגורם מקצועי, יזם או קבלן, אשר מקבל את שכרו ממכירת הדירות שייבנו בקומות החדשות.
- פינוי בינוי – בפרויקטים של פינוי בינוי הורסים את הבניין או הבניינים הישנים עד היסוד ומקימים במקומם בניין או בניינים חדשים. כאשר מתחם מסוים הוכרז כמיועד לפינוי בינוי, הדיירים עוברים לגור באופן זמני בדירות חלופיות כאשר דמי השכירות משולמים באופן מלא על ידי היזם וזאת עד לקבלת טופס 4 לבניין בו נבנתה דירתם החדשה.
לרוב, הדירה החדשה אותה מקבלים הדיירים היא גדולה מהדירה הישנה.
מלבד הדירה החדשה שהדיירים זוכים לקבל, גם האזור כולו עובר בדרך כלל מתיחת פנים אשר גורמת באופן ישיר לעליית ערך הנכסים.
כדאיות הפרוייקטים להתחדשות עירונית משתנה בהתאם למיקום הפרוייקט. בדרך כלל, ככל שהפרוייקט קרוב יותר למרכז הארץ כדאיותו גדלה.
בפרוייקטים של התחדשות עירונית נדרש לבצע בדיקות מקדימות חשובות בטרם חותמים על הסכם מול היזם, כגון: זהות הקבלן המבצע, הניסיון שלו בתחום ההתחדשות העירונית, טיב והיקף הביטחונות שהדיירים מקבלים להבטחת התחייבויות היזם (טיב הביצוע, מועדי הביצוע וכו'), עריכת "דוח אפס" לפרויקט לבדיקת כדאיות והיתכנות כלכלית, בדיקה תכנונית וליווי בקבלת ההיתרים וביצוע הבניה ועוד.
מורכבותן של הסוגיות המתעוררות בפרוייקטים מסוג זה מחייבת ליווי מקצועי על ידי אנשי מקצוע אשר עוסקים בתחום, בכדי שייצגו את הדיירים וישמרו על האינטרס שלהם מול הרשויות, היזם, הקבלן המבצע ושאר הגופים ונותני השירות.